Налог при дарении недвижимости близкому родственнику: кто платит и сколько

Если вы дарите квартиру, дом или комнату близкому родственнику - налог платить не нужно. Это не правило, а прямое требование российского закона. Но если получатель - не родственник по списку, налог может составить десятки тысяч рублей. И именно он, не даритель, должен его заплатить. Многие ошибочно думают, что даритель платит налог. Это не так. Налог платит тот, кто получает имущество - одаряемый.

Кто считается близким родственником?

Закон четко перечисляет, кто попадает под льготу. Если даритель - один из этих людей, налога не будет:

• супруги (официально зарегистрированные)
• родители и дети (включая усыновленных)
• дедушки и бабушки
• внуки
• полнородные и неполнородные братья и сестры (то есть, с общим отцом или матерью)

Это все. Ни племянники, ни тети, ни дяди, ни свекровь, ни зять - не входят в этот список. Даже если вы живете вместе 20 лет и считаете человека своим родным - если нет официального родства, налог есть.

Пример: бабушка дарит внучке квартиру - налога нет. А если та же квартира достается племяннику - он обязан платить 13% от кадастровой стоимости. Даже если вы очень хорошо знакомы, закон не знает эмоций. Только документы.

Кто платит налог при дарении?

Никогда - даритель. Всегда - одаряемый. Это ключевое правило. Даритель просто передает имущество и больше ничего не делает. Получатель же становится налогоплательщиком. Он должен:

• заполнить декларацию 3-НДФЛ
• подать ее в налоговую до 2 мая года после получения дара
• оплатить налог до 15 июля того же года

Если не подать декларацию - штраф. Если не заплатить - пеня. Налоговая сама не узнает о дарении, если не подать документы. Они получают данные от Росреестра, но не знают, является ли одаряемый родственником. Именно поэтому вам нужно самим подтвердить родство - иначе налог посчитают автоматически.

Как считается налог?

База для расчета - кадастровая стоимость на 1 января года, когда регистрируется переход права. Это не рыночная цена, не цена в договоре, а именно кадастровая. Она публикуется на сайте Росреестра и в ЕГРН.

Ставка налога:

• 13% - для резидентов РФ (живут в России более 183 дней в году)
• 30% - для нерезидентов

Пример: вы получаете в дар от друга квартиру с кадастровой стоимостью 1,5 млн рублей. Налог = 1,5 млн × 13% = 195 тысяч рублей. Если бы вы получили это от матери - ничего платить не пришлось бы.

Что если в договоре указана стоимость 100 тысяч рублей? Налоговая проверит. Если она считает, что цена занижена, пересчитает налог по кадастровой стоимости. Даже если вы пишете в договоре «символическая сумма», это не спасет. Кадастровая цена - закон.

Что нужно для подтверждения родства?

Чтобы не платить налог, вы должны доказать, что вы родственники. Налоговая не верит на слово. Требуют документы:

• свидетельство о рождении (для родителей и детей)
• свидетельство о браке (для супругов)
• свидетельство о рождении ребенка, если даритель - бабушка/дедушка
• документы из ЗАГСа о смене фамилии (если есть расхождения в фамилиях)

Важно: если вы подаете декларацию, но не прикладываете документы - налоговая посчитает, что родства нет. И начислит налог. Не ждите, что они сами найдут вашу связь. Вы должны предоставить все.

Еще один ловушка: если жених дарит квартиру невесте - до свадьбы - налог есть. Потому что на момент дарения они не супруги. Только после регистрации брака статус меняется. А дарение - это моментальная сделка. Никаких «в будущем».

Дополнительные расходы при дарении

Налог - не единственные расходы. Даже если вы родственники и налога нет - другие платежи есть:

• Госпошлина за регистрацию - 2000 рублей (в Росреестре или МФЦ)
• Оформление договора - от 6000 рублей (если оформляете у юриста)
• Оформление земли - от 350 до 2000 рублей (если дарите дом с участком)
• Нотариальное удостоверение - 0,5% от стоимости, но не более 20 тысяч рублей

Нотариус не обязателен для дарения между родственниками. Можно оформить простую письменную форму. Но если дарите долю, или есть несовершеннолетние, или дом в ипотеке - нотариус обязателен. Тогда стоимость растет.

Сумма всех дополнительных расходов - от 8000 до 30 тысяч рублей. Это не налог, но это тоже деньги. Их нельзя игнорировать.

Чем дарение отличается от наследства?

Многие путают дарение и наследование. Разница критична.

При наследстве - налог тоже не платится, если вы наследник первой очереди (супруг, дети, родители). Но наследство происходит после смерти. Дарение - сейчас. Даритель теряет право на имущество сразу. Он не может отменить дарение, если передумает. Наследство - можно отменить только в судебном порядке, если есть основания (например, угроза жизни).

Если вы хотите передать квартиру сыну, чтобы он не платил налог - дарение выгоднее, чем завещание. Потому что после вашей смерти он получит квартиру без налога. Но если вы дарите сейчас - он тоже не платит. Главное - родство.

А если подарить деньги?

Если вы дарите деньги - даже не родственнику - налога нет. Это правило. Даже если вы переводите 5 миллионов рублей на карту другу - никаких деклараций, никаких налогов. Это исключение в законе. Поэтому многие используют такой способ: дарят деньги, а получатель сам покупает квартиру. Налога на подарок нет. Но если вы покупаете квартиру на имя друга - это уже не дарение, а покупка с оплатой от третьего лица. Там другие риски.

Если вы дарите деньги - не пишите «на покупку квартиры» в комментарии к переводу. Это не обязательно. Просто перевод. Никаких документов не нужно. Налоговая не требует объяснений.

Что делать, если вы уже получили дар и не знали про налог?

Если вы получили недвижимость в дар от не родственника, но не подали декларацию - не паникуйте. Вы можете подать ее позже. Это называется «самообнаружение». Если вы сами пришли, объяснили ситуацию и заплатили налог - штраф может быть минимальным. Но если налоговая сама узнает - штраф будет 20% от суммы налога плюс пеня. Лучше подать декларацию, чем ждать уведомления.

Подать декларацию можно через личный кабинет на сайте nalog.ru. Нужны только паспорт, ИНН и кадастровый номер объекта. Документы по родству - если вы считаете, что родство есть - прикладывайте. Если нет - просто заплатите налог.

Практический совет

Если вы планируете передать недвижимость кому-то - составьте список: кто из вас является близким родственником по закону. Проверьте документы: есть ли свидетельства о браке, рождении, смене фамилии. Если нет - оформите их заранее. Это сэкономит вам десятки тысяч рублей.

Не доверяйте устным договоренностям. Даже если вы думаете, что «всё понятно», налоговая работает по документам. Без бумаг - налог.

Если вы не уверены - проконсультируйтесь с юристом. Но не с агентом по недвижимости. Он не знает налогов. А юрист, который специализируется на налогообложении - знает.