Эскроу-счета при покупке квартиры в новостройке: как работают и почему это безопасно

Когда вы покупаете квартиру в новостройке, вы вкладываете в неё не просто деньги - вы вкладываете свои сбережения, планы на будущее и доверие. А если застройщик обанкротится или исчезнет? До 2019 года такие случаи были не редкостью. Многие дольщики остались без жилья и без денег. Сегодня всё изменилось. Всё потому, что в России ввели эскроу-счета.

Что такое эскроу-счет и зачем он нужен?

Эскроу-счет - это специальный банковский счет, куда вы перечисляете деньги за квартиру, но не передаете их застройщику сразу. Деньги блокируются в банке до тех пор, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. Только тогда банк перечислит средства застройщику. Пока стройка не закончена - ни вы, ни застройщик не можете тронуть эти деньги. Это как поставить деньги на хранение под ключ, где ключ у банка, а открыть сейф можно только после официального разрешения на ввод дома.

Цель проста: защитить покупателя от мошенников и обеспечить застройщику стабильное финансирование. Раньше деньги шли напрямую от покупателей к застройщику. Он мог использовать их на другие проекты, на зарплату, на закупку материалов - и если что-то пошло не так, дольщики оставались в долгах и без жилья. Теперь такого не бывает.

Как открывается эскроу-счет?

Процесс начинается с подписания договора долевого участия (ДДУ). В нем обязательно должны быть указаны реквизиты банка-агента - именно туда вы будете переводить деньги. Банк-агент - это не тот, кто выдает ипотеку, а тот, кто управляет эскроу-счетом. В России это обычно крупные банки: Сбербанк, ВТБ, Газпромбанк, Совкомбанк и другие.

После регистрации ДДУ в Росреестре вы идете в банк (или заходите в мобильное приложение) и открываете счет. Вам понадобятся:

• Паспорт
• Зарегистрированный ДДУ
• Согласие на открытие эскроу-счета (форма есть в приложении банка)

Банк проверяет документы, заключает трехсторонний договор с вами и застройщиком - и счет готов. В Сбербанке это занимает меньше минуты через приложение. Никаких очередей, никаких бумажек.

Как вносятся деньги?

Деньги можно внести двумя способами - наличными или безналично. Если вы покупаете квартиру за собственные средства - вы сами перечисляете всю сумму или части по графику, указанному в ДДУ. Если вы используете ипотеку - всё немного сложнее, но безопаснее.

В случае ипотеки:

1. Вы выбираете квартиру и заключаете ДДУ.
2. Открываете эскроу-счет в банке-агенте.
3. Банк-кредитор (например, Сбербанк или ВТБ) одобряет ипотеку.
4. Вы вносите первоначальный взнос на эскроу-счет.
5. Банк-кредитор переводит всю сумму кредита (включая остаток) на тот же эскроу-счет.
6. Ваша ипотека начинает погашаться по графику - но деньги на счете остаются заблокированными до сдачи дома.

Важно: банк-кредитор и банк-агент - это разные организации. Вы платите ипотеку банку-кредитору, а деньги за квартиру идут в эскроу-счет банка-агента. Это разные счета, разные процессы, но они работают вместе.

Что происходит, когда дом сдают?

Здесь самое главное - застройщик не может получить деньги, пока не получит разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от уполномоченного органа (это не просто «закончили строить», а официальный документ, подтверждающий, что дом соответствует всем нормам).

Как только этот документ поступает в банк - банк проверяет его, сверяется с проектной декларацией и в течение 10 рабочих дней переводит все средства застройщику. Только после этого вы получаете ключи от квартиры. Если застройщик не сдал дом в срок - деньги остаются на счете. Вы не платите за квартиру, которую не получили. И если застройщик не может сдать дом, банк возвращает вам деньги полностью.

Что если застройщик не сдает дом?

Это самый страшный сценарий - и именно он стал причиной создания эскроу-счетов. Теперь, если застройщик обанкротился, не успел сдать дом или нарушил сроки - вы не остаетесь ни с чем. Банк возвращает вам все деньги, которые вы внесли. Если вы брали ипотеку - банк-кредитор не требует с вас погашения кредита до момента получения квартиры. Вы не платите за то, что не получили.

Если вы уже внесли деньги, но дом не сдан - вы можете расторгнуть ДДУ. Банк возвращает средства в течение 10 дней. Даже если застройщик исчез - деньги не исчезают. Они лежат в банке, а не в его кармане.

Защита от банкротства банка

А что, если сам банк, где открыт эскроу-счет, потеряет лицензию? В этом случае вы тоже защищены. Государство страхует средства на эскроу-счетах до 10 миллионов рублей. Это значит, что даже если банк обанкротится - вы получите свои деньги обратно через Агентство по страхованию вкладов (АСВ). Это не вклад, это не депозит - это специальный механизм, и он работает даже при банкротстве банка.

Кроме того, деньги на эскроу-счете не могут быть арестованы, даже если у вас есть долги, штрафы или налоги. Они защищены от всех внешних требований - только вы и застройщик можете на них влиять, и только при выполнении условий договора.

Кто платит за эскроу-счет?

Ни вы, ни ипотечный банк не платите за открытие или обслуживание эскроу-счета. Все расходы на ведение счета - застройщик. Он обязан оплатить банку-агенту комиссию за хранение и контроль средств. Вы не платите ни копейки. Это не услуга, а обязательство застройщика по закону.

И еще: на эскроу-счете не начисляются проценты. Это не депозит. Это не инвестиция. Это просто безопасный буфер. Деньги лежат, не растут, не падают - они просто ждут, пока дом будет сдан.

Почему это лучше, чем старая система?

До 2019 года застройщики собирали деньги от дольщиков и использовали их как собственные. Одна квартира продавалась десять раз. Деньги шли на строительство другого дома. Когда один проект обваливался - тысячи людей теряли всё. Эскроу-счета это прекратили.

Теперь:

• Вы не платите, пока не получите квартиру.
• Застройщик не получает деньги, пока не сдаст дом.
• Банк не позволяет ни вам, ни застройщику тронуть деньги раньше времени.
• Если что-то пошло не так - вы получаете деньги обратно.
• Если банк обанкротился - государство вернет вам до 10 млн рублей.

Это не идеально, но это - лучшее, что есть сегодня. И это работает. По данным ЦБ РФ, с 2019 года количество мошеннических схем в долевом строительстве снизилось на 92%.

Что еще важно знать?

• Эскроу-счет работает и при индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС). Если вы строите дом под ключ - вы тоже открываете счет, и деньги идут подрядчику только после регистрации права собственности.
• Вы можете отслеживать статус счета в мобильном приложении банка: когда деньги зачислены, когда дом сдан, когда средства переведены.
• Если вы хотите сменить банк-агент - это невозможно. Счет привязан к ДДУ, и менять его нельзя. Вы выбираете банк при подписании договора - и на этом выбор заканчивается.
• Если вы вносите деньги частями - каждый платеж блокируется отдельно. Даже если вы внесли 50% - остальные 50% никто не тронет, пока дом не сдан.

Что делать, если что-то пошло не так?

Если застройщик не сдает дом в срок - не паникуйте. Сначала проверьте статус счета в приложении банка. Если деньги не переведены - значит, дом не сдан. Затем:

1. Получите письменное уведомление от застройщика о задержке.
2. Подайте заявление в банк-агент о расторжении ДДУ.
3. Банк вернет вам деньги в течение 10 рабочих дней.
4. Если вы брали ипотеку - сообщите банку-кредитору, что договор расторгнут. Он приостановит платежи.

Не ждите, пока застройщик сам «разберется». Действуйте. Эскроу-счет - это ваша защита, а не просто формальность.

Заключение

Эскроу-счет - это не сложная банковская процедура. Это ваша страховка. Он не дает вам скидку, не ускоряет стройку, не делает квартиру лучше. Но он делает ее безопасной. Вы больше не рискуете потерять миллион рублей из-за чьей-то халатности. Вы больше не покупаете квартиру на слово. Вы покупаете ее по правилам, которые работают.

С 2019 года эта система спасла десятки тысяч семей. И если вы покупаете квартиру в новостройке - это не просто сделка. Это ваша гарантия. Пользуйтесь ею. Не игнорируйте этапы. Не соглашайтесь на «по-другому». Эскроу-счет - это не предложение. Это закон. И он на вашей стороне.